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盐池县人民政府关于印发盐池县物业管理实施规定的通知

索引号 640323001/2018-89219 文号 盐政规发〔2018〕3号 生成日期 2018-12-06
公开方式 主动公开 发布机构 盐池县政府办 责任部门 盐池县政府办

各乡镇人民政府(街道办事处),政府各部门,直属机构:

《盐池县物业管理实施规定》已经县人民政府第34次常务会研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

                                                    盐池县人民政府

                                                      2018年12月6日

(此件公开发布)

盐池县物业管理实施规定

第一章  

 第一条  为规范全县物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善居民生活和工作环境,依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)、《宁夏回族自治区物业管理条例》,结合本县实际,制定本规定。

第二条  本规定适用于本县行政区域内物业服务及其监督管理活动。

本规定所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  按照依法实施、属地管理、合同管理、重心下移原则,建立县人民政府房地产行政主管部门监督管理,街道办事处、乡镇人民政府负责、社区居民(村民)委员会落实、县相关部门配合、物业企业自律、业主自治的物业管理体系,形成职责明晰、各负其责、密切配合、齐抓共管的管理格局。

第四条  县人民政府房地产行政主管部门是全县物业管理工作主管部门(以下简称县房地产行政主管部门),负责全县物业管理活动的监督、管理工作。其职责为:

(一)具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;

(二)指导和配合街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立、业主委员会的选举与换届及日常工作的监督;

(三)负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作,负责专项维修资金的缴存、管理、使用和监督工作;

(四)负责依法调查和处理违反物业管理法律、法规的行为,

负责对县直相关单位、街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作的考核,接受和处理物业服务企业物业管理活动中的投诉;

(五)指导和协调住宅小区物业管理相关工作,开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训;

第五条  物业管理职能职责按照属地管理原则。街道办事处、乡镇人民政府、社区居民(村民)委员会负责本辖区内物业管理工作。其职责为:

(一)具体负责其辖区内建立社区物业服务机构,公开投诉电话、办公地址,负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;

(二)负责组织、指导业主大会成立、业主委员会的选举与换届等相关工作,指导监督业主委员会的日常工作,建立业主自治组织档案;

(三)建立物业管理矛盾调解机制,接受和处理群众的纠纷,指导社区居民(村民)委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;

(四)协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,组织、规范不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区业主自行或委托他人进行物业管理。

(五)社区居民(村民)委员会负责辖区内业主大会筹备、召开的具体事务,负责业主大会、业主委员会日常工作的指导;开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传;负责物业管理小区矛盾纠纷的处理管理。

各社区主任为社区物业服务管理工作的第一责任人,辖区内的物业管理实行网格化管理。

第六条  实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由县房地产行政主管部门召集,街道办事处、各乡镇人民政府、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会或业主代表参加,主要解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。物业管理联席会议每半年至少召开一次。

第七条  本县辖区内的新、旧住宅小区应实行物业管理。

对基础设施比较完善、相对独立、具备物业服务企业管理条件的旧住宅区、分散小区,由县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民(村民)委员会层级推荐引进物业服务企业,实施物业管理。县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当协助签订物业服务合同,并监督履行;对住户少、相对分散、暂不具备物业管理条件的住宅小区,由街道办事处或乡镇人民政府组织业主自行管理,或者经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数业主同意,委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。

 第二章  业主、业主大会及业主委员会

第八条  房屋的所有权人为业主。

业主身份的确认,一般以不动产登记薄或法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用房屋维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)制定物业服务内容,依法制定物业服务收费方案以及依照相关规定约定收费标准;

(八)依法需要改变公共建筑和公用设施用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;

(十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项

决定前款第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第九条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,主要依据为:

(一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;

(二)住宅建筑面积不低于3万平方米;

(三)与社区居民(村民)委员会自治区域相适应。

第十条  物业管理区域内,凡交付使用物业专有部分建筑面积达到总建筑面积50%以上,或者首次交付使用的物业专有部分面积达到总建筑面积30%以上且交付使用已满2年的新建住宅小区要成立业主大会。建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会申请。占业主总人数10%以上的业主可以联名提出申请。

第十一条  街道办事处、乡镇人民政府应当推举业主代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组。

业主代表由业主共同推选,由能够模范履行业主义务、按时交纳物业服务费用,有事业心、公益心和服务时间的业主组成。筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内醒目位置公示7日。筹备组活动由社区居民(村民)委员会牵头组织。

第十二条  建设单位应当为成立首次业主大会提供相应的服务。

第十三条  业主大会会议采用集体讨论形式的,可以通知全体业主参加会议,也可以以栋、单元等为单位,推选若干名代表参加会议,或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。采用征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

以书面形式征求意见的,经业主签名的意见方为有效。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条  因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地社区居民(村民)委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,协助业主履行业主委员会职责。

第十五条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约,对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

第三章 前期物业管理

第十六条  前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第十七条  建设单位应当在销售物业之前,在县房地产行政主管部门的指导下通过招投标的方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,进行前期物业管理。

建设单位承担前期物业服务责任。

建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并向物业项目所在地的房地产行政主管部门进行备案。

第十八条  经县房地产行政主管部门批准,下列情形可采用协议方式选聘物业服务企业:

(一)一个物业管理区域内,住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于100人的:

(二)一个物业管理区域内,非住宅建筑面积少于0.5万平方米的;

(三)公开发布招投标公告后,投标人少于3个的。

第十九条  前期物业管理的主要内容:

  (一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

  (二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;

  (三)建立物业服务系统和服务网络;

  (四)办理物业移交承接验收事宜;

  (五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应明确物业服务企业前期介入管理的具体内容,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

第二十条  前期物业管理服务收费实行政府成本指导价。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向县房地产行政主管部门备案,收费标准按县价格主管部门公布的成本指导标准参照执行,并由物业服务企业在5日内在小区内醒目位置公示,公示时间不少于15日。

第二十一条  建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约、住宅使用说明书和住宅质量保证书,并作为房屋销售合同的附件。临时管理规约应当对房屋装修、共用部位和公共设施及其他公共场地物业的使用、维护、管理,业主的权利义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并向县房地产行政主管部门备案。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊规定,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

第二十二条  建设单位在销售物业时,应当明示前期物业服务合同,并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式、物业服务等级及内容和收费标准等。

第二十三条  前期物业服务合同所约定的期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

第二十四条  新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验或者查验不合格的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

前期物业服务企业应当邀请业主代表、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民(村民)委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十五条  物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成,经验收合格后交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积,应当不低于全部项目应交面积的50%。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。

建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。

第二十六条  新建物业、建设单位应按下列规定无偿配建物业管理用房:

(一)建筑面积在5万平方米以内的,按不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于120平方米物业管理用房;

(二)建筑总面积超过5万平方米()的,除按5万平方米的千分之四配置外,超过部分按不低于千分之二的标准配置物业管理用房。 

(三)位于地面以上一至二层,具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能,可直接投入使用。

其中业主委员会办公用房不超过18平方米。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主委员会代管,移交后的房屋产权属全体业主共有。

第二十七条  物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。

不具有办公功能的门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房和业主基本公共活动用房面积。

第二十八条  建设单位在办理《商品房预售许可证》时,应当向县房地产行政主管部门提供物业管理和业主基本公共活动用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》,办理物业管理和业主基本公共活动用房确认手续。

第二十九条  任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。

第三十条  新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施,使用前的小区物业管理用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县房地产行政主管部门组织实施。

物业未经竣工验收或竣工验收不合格的,不得交付使用。

第四章 物业管理服务

第三十一条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本县行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向县房地产行政主管部门备案。

第三十二条  一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。分期建设的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务,并到县房地产主管部门备案。

第三十三条  物业服务企业与业主委员会须签订物业服务合同。

物业收费应当结合县情,区别不同级别的小区、不同物业特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区、市县物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的,县价格主管部门应当会同县房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准和浮动幅度,并及时向社会公开。

物业服务企业违反有关规定和物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业履行企业物业服务合同约定义务的,业主应当按时交纳物业服务费用,不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

物业服务合同文本样式参照自治区住房和城乡建设行政主管部门制定的合同示范文本。服务内容、服务等级应当经县房地产行政主管部门审批后报县价格主管部门备案;收费标准由县价格主管部门核定后报县房地产行政主管部门备案。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报县房地产行政主管部门备案。

第三十四条  物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示,接受业主监督。

县房地产行政主管部门和县价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的,应责令整改;整改不到位的,按下一级服务收费标准执行。

第三十五条  业服务合同期限届满之前,业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。决定继续聘用原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前90日告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

第三十六条  物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后,不再续签物业服务合同的,应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前90日通知业主委员会。

第三十七条  物业服务合同期满后,物业服务企业未与业主委员会续签书面的物业服务合同,物业服务企业事实上提供了物业服务,且履行了告知义务,业主委员会也未表示不接受服务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主委员会共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

第三十八条  有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)业主大会没有明确作出选聘或者续聘决定,物业服务合同期满未续约;

(三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

     物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,做好交接工作,并履行相应义务。

第三十九条  物业服务企业应当按照国家、自治区和市县有关物业服务规范和标准,以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。

保障性住房、农民安置住宅小区、老旧小区物业服务收费实行政府指导价,由物业服务企业与业主按照价格、房地产行政主管部门制定的物业服务收费标准签订协议,并向全体业主公示。

物业管理服务价格实行明码标价制度。物业服务企业应将企业名称、收费对象、服务内容及标准、计费方式、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容在小区的显著位置予以公示。

    物业服务收费可以采取包干制或酬金制等方式。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

    第四十条  物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位交纳。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。

房屋通过竣工验收并到县房地产行政主管部门备案,达到交付条件,业主收到交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到交付通知后,无正当理由且超过三十日不办理相应手续的,视为交付。

第四十一条  物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务,物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务,并撤出物业管理区域。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接,原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的,业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁,新的物业服务企业不得强行接管。因业主委员会的原因在15日内未完成交接的,物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区居民(村民)委员会进行协调。在7日内仍协调不成的,物业服务企业可以撤出物业管理区域,但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府,由其代为保管。

第四十二条  县房地产行政主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统,对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由县房地产行政主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果,使其在项目承接、企业和项目评优、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

第五章  物业配套设施建设、使用与维护

第四十三条 凡新建住宅小区在规划设计阶段应按规范要求,充分考虑物业管理的便利和需要,规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育、安防等各项配套设施。在建设过程中,相关职能部门应加强监督,确保配套建设到位。

第四十四条  老旧住宅小区应按照规范要求,逐步调整到位。老旧住宅小区仍由原开发建设单位进行管理,有经营收入的,由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共服务用房,完善相应公共配套设施;

开发主体消亡的,按属地管理原则,由街道办事处或所在乡镇人民政府补齐和改造不完善的公共设施、设备,整顿后通过招投标的方式选聘的物业公司进行物业管理。

第四十五条  住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造,由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊;需要维修、更新和改造的物业项目,其维修方案和维修费用由物业服务企业根据维修项目的需要提出申请和预算,必须由占总人数2/3以上的业主签字同意,经业主委员会、社区居民(村民)委员会、街道办事处或所在乡镇人民政府审核签章后送县房地产行政主管部门审批并在小区公示后方可使用。住宅专项维修资金由县房地产行政主管部门代管。

第四十六条  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要申请使用的,按照以下程序办理:

    (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案及预算;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向县房地产行政主管部门申请列支;其中,动用保障性住房住宅专项维修资金的,由保障性住房售房单位或其主管部门向县房地产行政主管部门申请列支;

(五)县房地产行政主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

     第四十七条  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要申请使用的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置规定等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会、社区居民(村民)委员会、街道办事处或所在乡镇人民政府提出列支住宅专项维修资金;

(五)业主委员会、社区居民(村民)委员会、街道办事处或所在乡镇人民政府依据使用方案审核同意,并报县房地产行政主管部门备案;县房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。

第四十八条  发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本规定第四十六条第四项、第五项、第六项的规定办理;

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本规定第四十七条第四项、第五项的规定办理。

发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,县房地产行政主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第四十九条  通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由县环卫、绿化部门负责。

过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由县环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站,中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由县环卫部门负责。

业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护,由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主热力表及表前的供热管道及设备的维修养护由县供热部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。

通信、有线电视等单位,应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。

供水、供电、供热等单位与建设单位另有产权维护协议的,按协议执行。

第五十条  业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。业主和物业使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、供热、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第五十一条  物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。

第五十二条  建设单位应当按照国家、自治区规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。建设单位在竣工验收备案前,应当按照工程价结算总额的2%向县房地产行政主管部门委托的第三方金融机构缴存房屋质量维修保证金,保修责任期不超过5年,保证金根据房屋质量问题维修情况逐年进行退还。

第五十三条  物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

第六章  部门职责

第五十四条  县住建(城管)、发改、市场监管、公安、民政、环保等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式。相关行政主管部门依法依规处理物业管理区域内的违法行为。

(一)县房地产行政主管部门负责依照国务院颁布的《物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》及相关法律法规规定,依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;擅自改变物业的规划用途、破坏或者擅自改变房屋外观等违法违规行为,并依法作出处罚决定和处理决定。

(二)县公安行政主管部门负责指导规范小区安全防范设施建设和保安队伍建设、加强出租房屋流动人口管理,对出租房屋进行登记管理;依法对物业违规存放易燃易爆、剧毒、放射性等危险物质、招用黑保安、违规饲养动物等影响公共秩序危害公共安全的违法行为进行查处,对违反治安管理的行为予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(三)人民法院要积极支持物业服务企业,通过法律途径解决业主欠交物业管理费问题,切实加大对此类案件的受理办结速度和力度。

(四)县城市管理执法部门依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物;非法设置户外广告;任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;社会生活噪音污染、餐饮服务油污污染;侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;擅自摆摊设点、占道经营;擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;饲养家禽家畜等违法违规行为。

(五)县发改行政主管部门负责物业管理区域物业服务收费监督检查,依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况以及其他价格违法违规行为。

(六)县环境保护行政主管部门负责物业管理区域内涉及环境污染违法违规问题的调查处理。

(七)县人防部门负责管理区域内违法违规使用人防工程设施行为的监督检查,依法查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能等违法违规行为。

(八)县市场监督管理部门负责依法查处取缔物业管理区域内固定场所未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的行为;负责监管食品、药品经营行为;负责物业管理区域内电梯等特种设备安全运行的监督检查,依法查处各类特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

(九)县消防部门负责对小区物业管理区域进行消防安全检查,依法查处违反消防法律法规的各种违法行为。

(十)县民政部门负责指导社区居民(村民)委员会参与物业小区管理,通过发挥党建引领作用等方式,协调和指导业主委员会、物业服务公司等单位及业主提高社区居民自治程度,推动实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动。

第五十五条  县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,按照相关的法律、法规规定,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章  法律责任

     第五十六条  业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府及社区居民(村民)委员会牵头,县房地产行政主管部门、司法等部门参与进行调解,调解不成的,依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本规定的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。

第五十七条  主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等物业主体,在物业服务和管理中,违反了物业管理法律、法规等行为的,应追究法律责任,由县房地产行政主管部门和县相关职能部门依照国务院颁布的《物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律法规依据,给予处罚和承担相应的赔偿责任     

第八章 附  

第五十八条  业主大会决定自行管理物业的,参照相关法律法规和本规定执行。

第五十九条  本规定未尽事项和涉及的内容,应执行国务院颁布的《物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律法规、规章和国家政策。

第六十条  本规定由盐池县住房和城乡建设局负责解释并监督、管理实施。

第六十一条  本规定中,下列专业用语含义是:

(一) 本规定所称物业管理用房:是指物业办公用房、具有办公功能的物业门卫用房、物业清洁用房、物业储藏用房等。

(二)共用部分:包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙体、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯、架空层以及设备间等;

(三)共用设施设备:包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等。
  (四)共有部分:包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。

第六十二条  规定自201917日起施行,有效期至202417日。盐池县人民政府2011年制定的《盐池县住宅小区物业管理暂行规定》(盐政发〔2011129号)同时废止 

《盐池县物业管理实施规定》解读


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