盐池县人民政府

政府各部门、直属事业单位：

《盐池县老旧小区物业管理实施方案》已经盐池县人民政府第31次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                      盐池县人民政府办公室

                       2023年6月6日

（此件公开发布）

盐池县老旧小区物业管理实施方案

为进一步深化完整居住社区建设，有效提升我县老旧小区物业管理水平，根据《关于完善社区治理体系提高治理能力的实施意见》（宁党办〔2020〕42号）《自治区住房和城乡建设厅 自治区民政厅关于开展环境和物业管理委员会组建工作的通知》（宁建（房）发〔2023〕5号）《自治区住房和城乡建设厅 自治区民政厅关于印发〈宁夏回族自治区开展完整社区建设试点工作实施方案〉的通知》精神，加快推进规范化物业服务全覆盖，创造更加舒适美好的品质生活，提升人民群众获得感，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、基本情况

目前，县城区2005年以前开发建设的单位家属楼、集资楼等独楼独栋小区99个（1995年以前建成的小区9个、1996年至2000年期间建成的小区46个、2001年至2005年期间建成的小区44个），占全县小区数量的54.6%。其中：无保洁、无门房等管理的小区53个；有保洁、有门房等管理的小区46个。以上小区存在基础设施“先天性”缺陷，所居住的人员大多数是老年人、打工族和低收入家庭。为进一步提高独楼独栋小区物业服务水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，按照“摸清底数、试点先行、整县推进、巩固提升”的步骤，引进物业企业对无保洁、无门房等管理的小区开展物业服务，依托业主委员会、居民议事小组等对有保洁、有门房等管理的小区进行自管。

二、目标任务

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和自治区第十三次党代会精神，按照“政府引导、居民参与、市场为主”原则，加快推进盐池县老旧小区物业管理市场化进程，提升小区环境卫生、设施维护水平，改善居民居住条件和生活环境，通过3年时间，逐步实现无保洁、无门房等管理的小区物业服务全覆盖，有保洁、有门房等管理的小区服务水平显著提升，进一步增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

三、基本原则

（一）属地管理，齐抓共管。建立健全小区物业属地管理机制，充分发挥街道、社区指导监督业主委员会和预防化解物业纠纷的作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在引入专业化物业服务、推进物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，进一步增强工作合力。

（二）市场主导，政策扶持。进一步完善老旧小区物业服务市场化、专业化运行机制，政府前期通过阶段性、合理性政策扶持，积极引导业主自主选择物业服务企业，逐步实现物业管理服务全覆盖，切实提高物业服务标准化水平。

（三）重视民意，形成共识。积极开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，加强老旧小区物业管理与基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合，搭建沟通议事平台，开展老旧小区党组织引领的多种形式基层民主协商，发挥业主委员会协调作用，促进居民主动参与物业管理和小区治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

四、工作措施

（一）试点先行，稳步推进物业服务提效扩面。一是针对无保洁、无门房等管理的小区。通过试点推进、全面推行，积极引进物业企业开展管理服务，切实解决老旧小区物业“缺位”、管理“失位”问题。试点推进阶段。以兴安苑、花海苑、永宁苑3个整合改造后的老旧小区为试点，采取“阶段性政府补助+市场化自主经营”模式，引进物业企业开展服务，通过试点先行，探索完善老旧小区物业服务管理机制。全面推行阶段。在总结试点经验的基础上，按照“1+N”物业管理模式（即1个物业公司接管服务多个独楼独院），以社区为基本单元，按照老旧小区服务面积、位置分布等因素划分服务片区，通过政策、资金“双扶持”，引导受托物业企业自行建立专业服务队伍，开展卫生保洁、绿化服务、秩序维护等基础性物业服务。二是针对有保洁、有门房等管理的小区。在维持原有管理模式的基础上充分发挥业主委员会、居民议事小组、业主自治小组等基层组织的作用，主动听取并积极处理业主意见建议，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质。

（二）政策扶持，逐步实现物业企业自主经营。一是针对无保洁、无门房等管理的小区。由业主委员会或议事小组等按照《宁夏回族自治区物业管理条例》相关程序聘请物业服务企业开展物业服务工作。在物业服务企业费用上，根据《盐池县发展和改革局 盐池县住房和城乡建设局印发〈关于规范盐池县居民住宅小区物业收费指导意见〉的通知》（盐发改价〔2019〕15号）精神，参照我县最低物业服务收费标准（保障性住宅小区），即每平方米0.48元/月标准，采取政府补助一部分、居民自筹一部分，补助期限为三年，共补助资金95.82万元。第一年按照每平方米0.24元/月的标准予以补助，补助资金为38.33万元；第二年按照每平方米0.2元/月的标准予以补助，补助资金为31.94万元；第三年按照每平方米0.16元/月的标准予以补助，补助资金为25.55万元。计划利用一年时间实现城区无保洁、无门房等管理老旧小区物业服务全覆盖。二是针对有保洁、有门房等管理的小区。以提升管理服务水平为目标，设立“老旧小区物业自管补助资金”，由政府按照每平方米0.1元/月的标准进行补助，每年需补助资金为30.75万元，共计补助92.25万元，用于奖励考核达标的自管小区，奖励期限为三年，进一步提高小区基础设施维护和环境卫生保洁水平。

（三）多措并举，有效促进物业行业健康发展。一是加强资金监管。物业管理补助资金的拨付工作先由物业服务企业申报至所在社区初审，经街道办复审、住建局核准后，由财政局按季度做好补助资金的保障工作；物业管理奖励资金的拨付工作由社区初审，经街道办复审，由财政局按季度做好奖励资金的保障工作，各相关部门要建立老旧小区物业管理补助资金、奖励资金的使用台账，做好资金往来明细及相关凭证存档工作。财政局、住建局、街道办要不定期对物业管理补助资金和考核奖励资金使用情况进行专项督查，确保资金使用规范、安全、有效。二是分类分层实施。针对无保洁、无门房等管理的小区，由业主共同参与，选聘实力强、服务水平高的物业企业进驻开展物业服务。针对有保洁、有门房等管理的小区，由街道办鼓励业主中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，通过建立党建引领下的社区居民委员会、业主协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。三是健全激励机制。对自愿进驻老旧小区开展物业服务的企业，按照《吴忠市物业服务企业信用信息管理办法》（吴住建规发〔2020〕1号）有关规定，给予物业服务企业信用加分奖励，并在表彰奖励评价活动中优先考虑能够自觉遵守法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，自觉维护行业秩序的企业，进一步激励企业强化诚信意识、提高管理服务水平。

五、实施步骤

（一）摸底准备阶段（2023年3月至2023年5月）。由街道办牵头负责对县城区8个社区、99个小区、250栋楼开展全面摸底工作，摸清小区数、楼栋数、单元数、居民户数及建筑面积，并根据排查摸底情况划分为物业服务小区和业主自管小区。由住建局牵头负责采取“企业报名、专家评审”方式，对全县经备案后从事物业服务的注册企业的资质、服务品质、信用口碑等进行综合评比排名，建立优质物业服务企业名录，为居民在选择物业服务企业上提供专业性建议，并将老旧小区合理划片，供有意向的物业公司考察。

（二）试点实施阶段（2023年6月至2023年7月）。由街道办牵头，住建局配合，将已整合的3个老旧小区（兴安苑、花海苑、永宁苑）作为试点，通过招标形式引进高质量物业服务企业，开展物业企业管理服务。

（三）整县推进阶段（2023年8月至2023年12月）。一是针对无保洁、无门房等管理的小区，充分借鉴试点经验和亮点做法，先在北关、芙蓉2个社区10个小区13栋楼开展物业管理服务；后在花园、小井坑2个社区16个小区22栋楼开展物业管理服务；最后对利民社区27个小区27栋楼开展物业管理服务。二是针对有保洁、有门房等管理的小区，由街道办负责指导业主委员会、居民议事小组、业主自治小组等提高小区服务管理标准，并按照《盐池县居民自管小区考核细则》《盐池县老旧小区自管奖励资金办法》做好考核和资金奖补工作。

（四）深化巩固阶段（2023年12月至2026年7月）。按照“扶上马送一程”的思路，逐年递减的阶梯式补助标准，由街道办和行业主管部门等多方努力，逐步增强居民群众出资购买物业服务的意愿，积极引导物业企业拓宽增收渠道、提高服务质量，确保群众认可物业企业、满意物业服务，实现物业企业“引进来、留得住”。同时，对自管小区治理工作进行全面总结，表彰先进典型，完善工作制度，形成“自管小区”治理长效机制。

六、职责分工

1．住房和城乡建设局：负责建立检查考核督查机制，健全物业服务企业信用考核体系，完善信用档案以备招投标参考；负责物业服务行业的业务指导和监管；组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策；做好辖区内物业企业的经营备案工作；负责物业企业招投标工作，并邀请我县有意愿的物业服务企业参加招投标；加强从业人员专业培训，提高行业队伍综合素质。

2．盐州路街道办事处：按照《宁夏回族自治区物业管理条例》相关规定，负责组织、指导成立小区业委会；负责定期对物业服务企业按照物业服务合同约定的服务标准组织考核，并时刻关注物业企业的管理状态，在监督落实基本物业服务质量的同时，给予必要的多方位支持；负责全县范围内居民议事小组和业主自治小组的管理工作。

3．财政局：负责老旧小区补助资金保障工作。

七、工作要求

（一）高度重视，合力推进。加强老旧小区的物业管理，是惠及民生的实事、好事，街道、乡镇和各责任单位要切实提高认识，密切配合，合力做好此项工作，确保所有老旧小区、分散楼栋的环境卫生、居住环境、服务水平得到明显改善。

（二）加强监管，狠抓落实。各部门、单位要按照工作要求，加强组织领导，压实责任，加大监管和督导力度，统筹抓好相关工作，狠抓目标任务落实，合力推动老旧小区物业服务管理工作顺利开展。

（三）广泛宣传，完善机制。各街道和社区要深入小区、深入住户，做好居民宣传引导工作。积极争取居民的参与、支持和理解，引导广大居民树立自觉参与社区管理和爱护小区意识。引导物业服务企业主动承担社会责任，引导业主积极履行义务，依法按合同约定缴纳物业费。完善矛盾纠纷调处机制，化解信访矛盾问题。

（四）攻坚克难，务求实效。各相关部门、街道办事处要树立强烈的责任意识、紧迫意识、标准意识，进一步健全体制机制，强化属地管理责任，充分发挥街道办事处、社区组织作用，加强行业监管，科学安排，精心组织，确保各项工作任务落到实处。

附件：1．盐池县老旧小区物业管理工作考核办法

2．盐池县老旧小区自管奖励资金办法

附件1

盐池县老旧小区物业管理工作考核办法

为切实规范我县老旧小区引进物业管理工作，充分发挥部门指导和监督职能，打造居民满意的生活小区，使物业管理工作标准化、制度化、规范化，为业主创建优美、整洁、安全、方便、舒适的生活环境，特制定本办法。

一、考核目标

通过考核促进我县物业服务企业服务质量，提升物业服务企业服务水平，巩固老旧小区改造成果，优化小区环境秩序，提高群众满意度。

二、考核方式

实行每季度一考核制度，由住建局牵头组织开展，街道办、市场监督管理局、消防救援大队参与配合，涉及老旧小区引进物业管理的社区，根据小区实际和物业服务企业表现按制式表格打分。

三、考核内容

（一）日常工作考核

1．党建方面。物业服务企业在本项目设立党组织或参加本项目其他党组织，并开展活动。

2．企业建设方面。物业服务企业在管理区域设置公示牌，标明企业营业执照、工作人员、服务标准、服务内容、收费标准等基本信息。

3．房屋管理方面。按有关法规政策规定对房屋进行管理；服务房屋外观、楼道间要基本完好、干净整洁；对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告。

4．公用设施设备维护方面。物业服务企业应建立完善的火灾、停水、停电、公共卫生安全等突发事件应急预案；设立8小时值班制度；保障供水、供电、通讯、照明灯设备的正常使用。    

5．保安服务方面。物业服务人员佩戴统一标识、统一着装，门岗24小时值守，每天至少3次巡逻；引导居民有序停车，及时整改乱停放现象，确保停车秩序规范有序、无侵占消防通道现象。

6．绿化养护方面。各类花草树木正常生长，定期进行维护修剪；无大面积黄土裸露，定期喷洒防治农药。

7．保洁服务方面。物业服务企业按服务等级标准的规定对大环境、楼梯、楼道扶手、栏杆、窗台、消火栓（箱）等公共设施进行清理和擦拭。

8．问题整改方面。对行政主管部门提出的问题和下发的整改通知书及时整改；积极配合社区开展全国文明城市创建工作，采取日常清理和集中整治的方式对小区环境卫生秩序进行全面整治。

9．物业管理方面。物业服务企业应提升服务质量，加强与小区业主的沟通，使业主及时收到物业管理公司的各方面的通知，更好的配合物业公司开展管理。

（二）居民满意度考核

居民对物业服务企业管理情况的满意度和认可度。

四、考核结果运用

按上述两类内容打分，总分值100分，住建等部门占90%，居民占10%，每个小区最终得分为两类分数之和。按照得分情况划分三个等级，具体按照下列标准确定：

得分在90—100分的，为A级（优秀），按照标准全额发放本季度补助资金；

得分在80—90分的（含90分），为B级（良好），按照标准发放80%补助资金，剩余20%在下季度考核达到A级时，连同该季度补助资金全额发放；

得分在80分以下的，为C级（不合格），按照标准发放50%补助资金，连续三次考核不合格的暂停发放剩余50%补助资金，并建议业主委员会及业主自治小组解聘该物业服务企业。

五、补贴资金发放

补助资金的拨付工作先由物业企业申报至所在社区初审，经街道办复审、住建局核准后，由财政局按季度做好补助资金的保障工作。各相关部门要建立老旧小区物业管理补助资金使用台账，做好资金往来明细及相关凭证存档工作。财政局、住建局不定期对物业管理补助资金使用情况进行专项督查，确保资金使用规范、安全、有效。

老旧小区居民满意度调查表（10分）

小区：                                                  年    月   日

附件2

盐池县老旧小区自管奖励资金办法

为进一步加强居民自管小区管理水平，拟对目前县城区域内46个居民自管小区，建议实施政府奖励式补贴，奖补资金主要用于基础设施的维修及公共设施的完善，从而有效改善居民自管小区脏乱差的局面，现制定本办法：

一、申请管理奖励补贴小区基本情况

目前，居民自治管理的小区共46个，其中业主委员会自管小区3个，居民议事小组自管小区43个，10-50户的小区33个；51-100户的小区11个；101-200户的小区1个；200户以上的小区1个。（收费的小区有43个，不收费的有3个，收费最高的是47元每月每户，收费最低的是10元每月每户）

二、奖励补贴措施

（一）奖励补贴标准

街道、社区对46个居民自管小区进行考核。共涉及2398户，建筑面积256277.44平方米，按照每平方米0.1元/月的标准进行补贴，每年需补助资金为30.75万元，按三年进行奖补，共计补助92.25万元。考核满85分的小区，发放奖补资金。

（二）管理考核及奖励办法

考核内容：

1．建立居民自管小区管理制度，收费标准和开支进行公示。

2．居民区内部管理。居民区道路平坦，下水道通畅，无积水污渍，卫生状况良好，垃圾日产日清，化粪池粪便无外溢现象，楼道楼梯清洁无污物。

3．公共秩序良好。车辆停放整齐，无高空飞线充电，无乱堆乱放，乱贴乱画，乱拉乱挂，无违章建筑，无违章饲养畜禽。

（三）考核方式

街道办组织社区对居民自管小区进行全面考核，考核分为半年考核和年终考核，半年考核占比40%，年终考核占比60%，两次考核总分满85分的小区，发放奖补资金。（计分标准见附表）。

（四）奖补资金的管理

奖补资金列入县财政年度预算，统筹核拨到街道办，街道办按照考核结果，将奖补资金下拨到社区，居民议事小组如有需要对小区进行维修使用、公共设施完善等问题，向社区申请，经社区核查属实，待工程完工后，由社区组织验收并支付相关费用。